深圳重提房價“限漲令”：不得高于備案價

“國五條”細化政策3月1日出臺至今，已過去兩周時間，相關(guān)部門和地方的表態(tài)依然模糊。

3月13日，在北京召開的十二屆全國人大一次會議記者會上，中國人民銀行行長周小川在回答記者提問時稱，“對于房價來講，我們有一些結(jié)構(gòu)性的政策，幾年前就已經(jīng)開始運用，比如說首付比例和專門針對房貸的利率，還有專門針對房地產(chǎn)的一些價格調(diào)整措施，這些措施還會繼續(xù)使用，有的還會繼續(xù)加大一定力度。”

周小川強調(diào)，這不是總量政策，而是結(jié)構(gòu)性的信貸政策，可以通過這個來實現(xiàn)控制房價的目標。

這是央行高層關(guān)于房貸調(diào)控政策的最新表述。

眼下尚不清楚房貸調(diào)控會如何加力。多位受訪開發(fā)商稱，目前尚未感受到購房貸款及開發(fā)貸方面的政策變化。

深圳重提“限漲令”

除了中央部委層面，部分地方政府也在悄然落實“國五條”相關(guān)要求。

有媒體昨日報道稱，深圳國土部門近日出臺樓市“限漲令”，要求2013年深圳在售樓盤的月成交均價環(huán)比漲幅不能為正。報道稱，該政策已閃電執(zhí)行，一些市場成交價較高樓盤項目網(wǎng)簽遭到國土部門的拒絕。

對此，深圳市規(guī)劃和國土資源委員會（深圳市規(guī)土委）昨日回應(yīng)稱，該市并未出臺新的“限漲令”，而是在近期房價出現(xiàn)異動的情況下，該市“兩年來已實行的引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價的調(diào)控機制及時發(fā)揮了作用”。

據(jù)深圳市規(guī)土委稱，2013年以來，深圳有多個高價位樓盤上市或即將上市，為避免全市房價過快上漲，該市沿用兩年來的做法，運用調(diào)控機制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)理性定價。一方面強化預(yù)售許可管理；另一方面，要求開發(fā)企業(yè)嚴格按備案價格銷售，對其超過備案價格銷售的，房地產(chǎn)信息系統(tǒng)會自動提醒企業(yè)調(diào)整售價，以符合備案價格的要求。

所謂預(yù)售許可管理，按“國五條”的表述，“對預(yù)售方案報價過高且不接受城市住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門指導(dǎo)，或沒有實行預(yù)售資金監(jiān)管的商品房項目，可暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。”

當(dāng)?shù)啬撤科笙嚓P(guān)負責(zé)人稱，“限漲令”兩年前就有，這次只是作為對“國五條”的回應(yīng)，重申了一下。

深圳某房企營銷總監(jiān)亦稱，“限漲令”在2011年階段性執(zhí)行過，當(dāng)時調(diào)控正處深度期，深圳房價沒出現(xiàn)太大問題，后來也就不提了。這次中央出臺“國五條”，深圳樓市也有回暖趨勢，便“舊事重提”。這次并沒有發(fā)文，而是采取各分局口頭約談開發(fā)商的方式進行，“約談就是在這周一。”

“限漲”或波及土地市場

“這個政策讓我們措手不及。”前述深圳某房企營銷總監(jiān)對“限漲令”的突然“重申”大倒苦水。

“這個政策出臺得太突然，而且一出來就執(zhí)行，毫無緩沖期。”該營銷總監(jiān)舉例，2月是春節(jié)，樓盤成交就那么幾套，房源價格毫無代表性，現(xiàn)在卻要以其作為3月的定價參照。而且，開發(fā)商賣房，一般是先賣位置差的、價格低的，最后賣位置好的、戶型大的，這是一般的規(guī)律，“這個政策一出來我們就沒法操作了。”

前述深圳房企相關(guān)負責(zé)人進一步說，“限漲令”出臺后，房企在推盤時只好有選擇地做一些高、中、低價房源的搭配。

深圳某房企總裁助理也說，開發(fā)商以后推盤，得先推高價房源，再推低價房源。同時新樓盤第一次入市時，把報價報高，再一次次地打折。

受訪開發(fā)商普遍認為，“限漲令”短期內(nèi)將形成較大沖擊。前述深圳某房企營銷總監(jiān)稱，“開發(fā)商只有推售出一批房源之后，才能再次推售，政策執(zhí)行后，成交會放慢，會影響樓市供應(yīng)量，供需矛盾會更加突出。”

他判斷，如果這個政策嚴格執(zhí)行，房價肯定是能控制得住的，但地方政府利益也會受到影響，所以政府可能會有一些調(diào)整、補救的做法。

“為什么拿地的時候不添加限制條件，賣房的時候卻添加限制條件？”前述深圳房企總裁助理抱怨道，長期執(zhí)行“限漲令”，會波及土地市場，地方政府撐不了多久。

可見的是，“國五條”發(fā)布后，部分城市土地市場降溫明顯。3月12日，武漢舉行樓市新政策后的首次土地拍賣會，推出的6宗地雖均為中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊，但開發(fā)商拿地?zé)崆椴⒉桓撸葲]有舉牌競價，也沒有外地房企到場。6宗城中村地塊最終全部被武漢本地房企以底價拍得，共拍得35.97億元，最高樓面地價1918元/平方米。

中指院華中分院研究副總監(jiān)李國政認為，此次土拍，一定程度上反映了房企對后市的預(yù)期。當(dāng)前，不少購房者開始觀望，開發(fā)商更加保守謹慎。

“類似措施多地已施行”

據(jù)深圳市規(guī)土委稱，下一步，深圳將結(jié)合該市實際，盡快研究制定并公布年度新建商品住房價格控制目標；同時，綜合采取財稅、金融、土地、市場監(jiān)管等聯(lián)動措施，繼續(xù)執(zhí)行限購政策，抑制投機投資性需求。

美聯(lián)物業(yè)深圳公司董事總經(jīng)理江少杰稱，如果“限漲令”的組合拳真正實行，對深圳新房供應(yīng)量比較大區(qū)域的房價會產(chǎn)生顯著影響，“一些開發(fā)商會選擇降價，一些開發(fā)商會選擇等待。由于深圳的現(xiàn)房銷售是不被納入地方政府房價考核的，因此，一些實力較強、沒有資金壓力的開發(fā)商會等工程交付，再進行銷售。”

據(jù)江少杰介紹，2011年深圳進行房價控制時，對每一個片區(qū)都出臺了一個目標控制價格，要求各片區(qū)房價實現(xiàn)零增長。如今，所謂的“限漲令”將房價零增長細化到各樓盤，更加嚴格，“這樣的做法不可能形成文字。”據(jù)他稱，“限漲令”在2012年一度被擱置。

有分析人士預(yù)計，深圳重申“限漲令”，可能引發(fā)各地效仿。

按“國五條”要求，各直轄市、計劃單列市和省會城市（除拉薩外），要按照保持房價基本穩(wěn)定的原則，制定本地區(qū)年度新建商品住房（不含保障性住房）價格控制目標，并于一季度向社會公布。

遠洋地產(chǎn)行政總裁李明對港媒稱，類似于“限漲令”這樣的措施，在北京已實施超過兩年。就其個人對政策的理解，中央政府是為了防止房價上升過快，才推出調(diào)控措施，未來數(shù)年房價保持個位數(shù)增長，與通脹率掛鉤的升幅應(yīng)是合理。

花旗集團最新發(fā)布的一份研報認為，中央今年對房地產(chǎn)的政策會維持收緊，但主要房企業(yè)績要取得20%左右的溫和增長應(yīng)該不會太困難。該機構(gòu)預(yù)計，房地產(chǎn)行業(yè)將于今年第二季出現(xiàn)整合。